8月北京二手房量价平稳 市场进入稳定期

　　中国消费者报·中国消费网讯   “317新政”之后，北京二手房网签量经过4、5、6月连续三个月下滑，在7月份呈现出止跌回稳的势头，刚刚过去的8月份，北京二手房市场则延续了7月的低位企稳趋势，网签量、成交价格都与7月基本持平，市场整体进入了触底企稳的状态。不过，随着7月中下旬以来市场实际签单量的小幅回升，北京二手房市场还是有了一丝回温迹象，但在政策的持续调控下，回温的幅度恐将有限。

　　网签量低位企稳

　　据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计， 2017年8月，北京全市二手住宅共网签7712套，环比上月同期增加7.7%，整体规模基本持平，较2016年8月同期下滑70%。价格上，北京二手房价在经历了5、6、7连续三个月的回落后，8月北京二手住宅成交均价止跌回稳，与7月份持平。

　　从北京二手住宅的每日网签量也可以看出相同的趋势。6月份之后，单日最高网签量全面下滑到了500套以下，7月、8月则进一步降到了400套以下，两月的每日网签量基本一致，都是在最低位小幅波动，整体走势非常平稳。

　　北京二手住宅单日网签量半年走势

　　不过，据伟业我爱我家集团市场研究院的数据统计显示，由于网签比市场实际成交有一定的延后，所以5~6月份市场实际交易量已跌落谷底，7月起经纪机构的实际签单量已经有所回升， 7~8月份的市场实际交易量已连续两月呈现回升势头，但幅度很小。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，“317新政”及后续诸多政策的力度可谓力度空前，对扭转市场预期，降温楼市，引导购房人回归理性，平抑房价等都起到了立竿见影的作用。新政一经出台，交易量应声而落，并跌落谷底，市场几乎冰封，随着交易量回落并持续低迷，房价也从5月份开始，出现连续回落，从5月份至今的4个月时间里，北京全市二手房成交均价与317新政前相比，大约回落了10%左右，尤其是近郊和远郊区县的高总价、大户型的非普通住宅均价跌幅更大。

　　胡景晖认为，从近两个月的市场形势来看，北京二手房市场已经呈现出筑底企稳的趋势，随着房价的松动，议价空间的增大，前期受新政影响延缓购房计划的部分购房需求开始结束观望，逐步入市，近期我爱我家门店、4008电话和我爱我家网5i5j.com的咨询量、客流量、委托量等都在逐步增加，由此可预判，在目前的政策环境下，北京二手房市场交易量继续大幅回落的空间已然不大，筑底企稳，低位徘徊后的逐步小幅回升将成为未来北京二手房交易量的大趋势，但在调控政策短期内不可能撤出，还将持续从紧从严的情况下，交易量也很难出现大幅回暖。

　　商贷占比创新低

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，在支付方式的选择上，8月北京的二手住宅交易中选择全款支付的比例为33.8%，较7月减少2.9个百分点，选择商业贷款的比例为25.3%，较7月减少4.5个百分点，创下了2017年以来的最低比例;选择市管公积金的比例则为26.6%，创下了今年前8月的最高值。

　　胡景晖表示， “317”以来的一系列楼市调控政策里，信贷政策的紧缩对本轮楼市降温起到了非常直接的作用。提高二套以及非普通住宅的首付比例，贷款利率从取消折扣优惠到提高利率，这些政策大幅提高了二套改善需求的资金门槛和资金成本，降低了金融杠杆风险，导致使用商业贷款来购买二手房的客户比例大幅减少，更多的改善型购房需求只能选择全款支付，6月时，全款的客户比例一度超过45%。随着房价的回落，近两个月来，更多的首次置业的购房需求开始逐步释放，由于这部分首置需求，购买标的更多的是低总价的小户型房源，所以贷款成本更低的公积金成为这部分首置人群的首选，公积金贷款比例在逐步上升。

　　两居室及90-140平米户型价格最高

　　户型结构上，8月北京的二手住宅交易中，一居室交易占比为23.7%，环比7月增加0.7个百分点;两居室交易占比为54.7%，环比减少0.6个百分点;三居及以上户型交易占比为21.6%，环比减少0.1个百分点。整体来看各户型成交结构没有太大变化。

　　分面积段看，8月60平米以下户型成交占比为36.9%，较7月缩小0.9个百分点;60-90平米户型占39%，较7月增加1.6个百分点;90-140平米占19%，较7月减少0.9个百分点; 140-200平米户型占4.1%，较7月减少0.1%;200平米以上户型占0.9%，较7月增加0.3%。

　　胡景晖分析认为，从成交户型和成交面积占比情况来看，近两个月来60~90平米的小一居或大一居成为交易重点，成交占比有所增加，这也更符合首置人群的购房需求。

　　交易节奏仍然缓慢

　　据伟业爱我家市场研究院数据统计显示，8月北京二手房市场上每套成交房源的平均被看次数为14.7次，环比7月增长了0.93次，每位成交客户的平均看房次数为4.66次，环比7月增加0.39次。整体来看，今年3月以后北京二手房交易的节奏一直在放缓，每套成交房源的平均被看次数、每位成交客户的平均看房次数都在持续增加，8月则再一次创下了这两项数据在年内的新高。

　　胡景晖表示， 虽然8月市场有些许复苏，交易量小幅增加，但成交节奏的缓慢，说明目前北京二手房市场买房人更占据主导地位，购房心态更加理性，在出手购房前，会有更多的对比、议价，看房次数较多，考虑周期较长，购房更谨慎。事实上，新政已经扭转了市场上的供需关系和买卖双方的博弈关系，买家话语权变大，加上北京房价近几月连续下滑，未来还有继续下跌的预期，所以买家此时并不急于入手，市场的整体交易节奏也就显得较为缓慢。

　　整体而言，317新政后，市场经过一路下滑后，7月、8月北京二手房市场基本在低位企稳。而随着房价的持续下跌，部分需求的重新入市还是让市场的实际交易有一定增加，但在目前从紧从严的政策环境下，市场回温的幅度将比较有限，与2016年的高位运行相比，接下的北京二手房市场依然会是一个低位运行、整体平稳的状态。

　　胡景晖表示，稳定房地产市场必需要坚持政策的连续性和稳定性，虽然当下房地产调控已经是分城施策，但从中央到地方还是需要保持政策的稳定性和全局性。此外，政策调控需要引导市场、规范市场，逐步强化市场的自我调节能力，形成政策调控与市场调节共同发挥作用的长效机制。