8月北京新房网签量小幅增加 中低价位房源成交占比增加

中国消费者报·中国消费网讯   据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年8月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1793套，环比今年7月增长6.7%，同比去年8月下降75.5%。其中，自住型商品房网签仅7套，环比减少13套;别墅网签356套，环比下降6.6%;其它新建商品住宅网签1430套，环比下降7.8%。

　　2016年930新政之后，北京新建商品住宅(不含保障房)网签量逐月下滑，从7000余套降至不足3000套。进入2017年，1-5月的网签量也一直维持在2700套-3000套左右，6、7、8月则跌破了2000套。 整体而言，6、7、8月北京新房网签量已经下降到了新的历史低位。

　　区域分布上，8月北京的新房交易中，交易量最多的6个区分别是昌平区、密云区、丰台区、朝阳区、大兴区和石景山区，六区县在8月的交易量都超过了100套，而昌平、密云两区则超过了300套，两区交易量在8月全市的交易中分别占22%、18%。其它各区县中，东、西城区依旧是交易量垫底，而上半年一度表现不俗的平谷区在8月则没有什么交易，排在倒数第三位。

　　7月，中国玺、金隅金玉府等几个项目靠近市区，价格较高，成交的多是137平米、146平米以及166平米左右的中大户型商品住宅，且成交均价多在7.9万/平米上下，这些项目的集中成交带来了7月北京新房市场在区位分布、价格分布上的明显变化。8月，随着这些项目交易量的减少，北京新房市场的整体结构再次出现以下明显变化。

　　首先，环线上，8月北京的新房交易中43.4%位于六环以外，环比7月增加4.8个百分点; 44.6%位于五、六环之间，环比增加12.3个百分点;6.1%位于四、五环之间，环比减少10.2个百分点;位于三四环之间、二三环之间以及二环以内的分别占2.8%、3.1%、0.1%，环比分别减少1.4%、5.3%、0.2%。春节以来，从2月到6月，北京新房交易中五环以外所占比例都在88%以上，7月则降到了70.9%，8月又重新回到了88%。

　　其次，户型上，8月一居室的成交占比为4.4%，环比7月减少1.5个百分点;两居室占比为33.3%，环比增加12.4个百分点;三居室占比为32.5%，环比减少7.8个百分点;4居及以上占比为29.8%，环比减少3个百分点。8月两居室占比明显增加，三居及以上的大户型房源成交占比较7月明显减少。

　　第三，从面积上看，90~200平米的新房成交占比在缩小。8月北京的新房交易中，60平米以下的占3.5%，环比减少0.9%;60~90平米占20.7%，环比增加7.8%;90~144平米占43.2%，环比减少2.8%;144~200平米占15.9%，环比减少6.3%;200平米以上的占16.6%，环比增加2.3%。整体来看，60-90平米中小户型成交占比明显增加。

　　第四，在成交均价上，8月均价3万以下的交易占比为37.5%，环比7月增加6.5%;3-5万的交易占比为17.6%，环比增加4.1%;5-8万交易占比为39.3%，环比减少6.4%;8-10万的交易占比为4.5%，环比减少4.1%;10万以上的占1.1%，与7月持平。可见，由于7月几个均价接近8万/平米的项目逐渐售罄，8月高价新房的成交占比开始减少，市场价格再次向低位回归。

　　最后，在总价段上，8月300万以下的新房交易占比为 35.5%，环比增加11.1%;300-500万的交易占比为8.5%，环比减少0.5;500-1000万的交易占比为29.8%，环比减少1.1%;1000-2000万的交易占比为22%，环比减少10.1%;2000万以上的占4.2%，环比增加0.6%。其中，1000-2000万的交易占比大幅下降，交易总价以300万以下及500-1000万为主。

　　项目成交量上，8月北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排在前五的项目分别是首开国风美唐、檀营国际生态城、首创禧悦府、北京城建世华泊郡以及泰禾昌平拾景园，成交量依次为110套、105套、98套、92套、89套。五项目均位于五环以外，主力市场再次回到了远郊区县。

　　供应方面，8月新入市供应的新房项目共有16个，新增房源共1420套、226403.97平米。供应量在100套以上的有华润未来城市、城建龙樾西山、华润昆仑域、中粮天恒天悦壹号、首开万科城市之光、中国玺6个项目，供应主要集中在丰台、门头沟、大兴、通州、昌平、顺义6个区。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，从6、7、8月的网签量可以看出，北京的新房交易规模在再创新低后逐步在低位企稳。显然，前两年土地供应的减少加上今年史上最严楼市政策的调控，北京新房市场近几月已经来到了迄今为止的最冷时刻。

　　由于交易量较少，目前北京新房的价格、户型结构等非常容易受到个别项目的结构性影响。7月几个高价项目的入市就一度带来了一系列变化，8月市场则随着这几个项目影响的缩小而回归了正常。

　　整体而言，由于市内土地供应减少、新增土地供应向远郊转移，所以北京新房市场目前还是以远郊区县为主的，7月几个四环以内的项目仅属于少数个例。同时，无论是首次置业还是改善需求，大部分需求还是集中在60-144㎡的普通住宅上，且多为两居或者三居。所以只要没有个别项目大量房源入市带来的结构性影响，北京新房市场的交易结构还是比较稳定的。

　　2017年，北京加大了供给侧改革力度，土地供应量较16年大幅增加，未来北京的新房交易规模有望再次扩大，走出目前的低谷。同时，在自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%的规划要求下，未来的供应结构也将偏向中低价位的中小户型供应，将满足刚需人群的首次置业需求。

　　胡景晖表示，过去的北京房地产市场是“土地市场-新房买卖市场-二手房买卖市场-租赁市场”的构造体系。如今，随着土地拍卖政策的变化以及购租并举、发展住房租赁市场战略的推进，以后新房很可能会跳过买卖阶段，直接用于租赁，形成“土地市场-租赁市场”的体系，这对新房项目规划，新房项目的开发建设，自持项目的持有及后续出租运营等带来新的模式探索，以我爱我家相寓为代表的租赁经营专业企业也将获得更大的发展契机。

　　另外，虽然北京新房市场今年整体一直处于萎靡状态，交易量较低，但八月份交易量的回升说明今年的“金九银十”还是可以期待的，绝对成交量今年9月、10月可能处于低位，但有望在6、7、8月的基础上有所上涨。