绿地控股转型显效全线发力 打造绩优多元产业航母

2017一季度开门红  50亿入股协信成并列第一大股东正式生效。

　　绿地控股上市后首个完整财年表现出强劲的发展动能，房地产主业协同“大基建、大金融、大消费”产业板块转型显效、全线升级，日益凸显多元产业航母之综合竞争优势。4月25日，绿地控股发布2016年年报及2017年一季报。绿地控股2016年主要经济指标全面快速增长，质量效益稳步提升。全年实现营业收入2472亿元，同比增长19%；利润总额144亿元，同比增长37%；净利润94亿元，同比增长27%；实现归属于母公司股东的净利润72亿元，同比增长5%；经营性现金流情况得到根本性改善，2016年第二季度至2017年第一季度已连续四个季度实现正净额。绿地控股董事长、总裁张玉良表示,“2016年绿地发展策略的核心仍然是“时、势”二字——应“时”而紧贴市场，因时施策因地制宜；顺“势”而调整结构，聚焦资源夯实后劲。‘转型、升级’在绿地永远是常态。”综观绿地2016全年发展及2017年布局，呈现清晰主线：结构优化、模式升级、动能焕新，特别是展望2017年，绿地从产业、资本和管理等层面确立了一系列革新之举，为公司业绩持续强劲增长形成了有利预期。

　　2017年一季度，绿地主要经济指标继续保持了平稳较快增长，一系列重点工作有序推进并取得阶段性成果，总体实现了全年发展的“开门红”。一季度实现营业收入588亿元，同比增长20%，其中,房地产主业实现营业收入316亿元，同比增长30%；实现利润总额39亿元，同比增长21%；归属于上市公司股东的净利润27亿元，同比增长19%。

　　2017年，绿地加快培育和形成新格局、新动能、新优势，通过模式创新，推动政府、市场资源综合整合对接能力再升级，正展开四大重点战略：千亿综合产业投资战略，以“房地产+大基建+大金融+大消费”的全产业优势，以及参与国资国企混合所有制改革的经验优势，围绕“五大领域”对区域经济全面介入、全国复制。特色小镇大盘战略，以有大城市溢出效应、有产业导入支撑、有实际操盘能力为核心，在一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目，2017年一季度已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。基建PPP “大平台、大项目、大联动”战略，2016年PPP项目签约金额约300-400亿元，计划到2020年达到年1000亿元的PPP项目签约规模。校企合作切入高成长产业战略，与高校合作设立投资平台，打造校企科技产业集团，与房地产主业及其他多元产业实现协同发展，形成新的竞争力。

　　4月25日，绿地同时披露了另一个喜讯——绿地控股50亿元入股重庆协信远创实业有限公司（下称协信远创）成并列第一大股东已正式生效。“与协信远创启动合作，将有力推动绿地商业及产业地产开发运营能力的进一步提升，符合公司房地产板块中长期发展战略。绿地拟将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理，有力提升房地产主业核心竞争力。”张玉良表示，下一步，绿地会在项目获取、融资能力等全方位对协信远创形成强有力支撑，将其打造成为中国商业与产业地产运营管理领域的标杆企业，同时积极探索实施轻资产战略，积极推动其实现公众化。

　　结构优化：顺应供给侧改革

　　张玉良认为，绿地在2016年开展业务布局的导向为“顺应供给侧改革”——抓住结构性的市场机遇，将资源配置到有需求、有增长潜力的重点地区和产品领域。具体体现在产业、产品和区域结构三个层面。

　　其中，房地产主业基于高效的产业结构与区域结构“双调整”，实现有力增长。2016全年实现房地产合同销售金额2550亿元，回款2025亿元，同比增长11%和50%。新开工面积1933万平方米，比去年同期增长8.3%；完成竣工备案面积2271万平方米，比去年同期增长24.0%。储备项目68个，权益土地面积约557.64万平方米，权益计容建筑面积约1467.82万平方米，积蓄了增长后劲。2017年一季度，房地产主业累计实现合同销售金额585亿元，同比增长18%；合同销售面积456万平方米，同比增长23%；回款507亿元，同比增长48%，回款率87%。新增土地储备项目9个，权益土地面积40万平方米，权益建筑面积84万平方米，权益土地金额51亿元。产品结构上，绿地顺应市场趋势，在土储和产品供应两个层面均向住宅产品聚焦，迅速有效地优化了产品结构，提升了当期业绩。全年销售业绩中，住宅项目占比64%。2016全年新增土地储备中，住宅项目占比69%。区域结构上，绿地在国内聚焦一线、强二线及中部省会城市，核心区域土储收获与销售业绩均表现抢眼。全年房地产销售业绩中，一线城市项目占比31%，其中上海地区以438亿元的销售金额夺下区域第一。全年国内新增土地储备中，一二线重点城市项目占比86%。同时，绿地在海外择机投资热点及潜力区域，新进入日本东京、美国旧金山，深耕澳大利亚悉尼、加拿大多伦多，签约马来西亚大马城。英国“绿地伦敦之巅”成功实现全球开盘，有力提升了海外产品竞争能力和溢价能力。

　　产业结构上，绿地继续大规模追资中期看好并已战略铺垫多时的“大基建、大金融、大消费”。全年三大战略板块成长迅猛，一大批核心实现质的突破，行业竞争优势明显升级。其中，基建产业2016全年新签合同金额971亿元，同比大幅增长52%，平台能级、布局力度、项目含金量均大幅提升，已成为绿地又一个千亿级的产业板块。产业平台快速扩张，全年成功并购了江苏省建、博大绿泽等一批实力基建企业，已初步形成“覆盖投融建造管、布局东西南北中”的基建产业版图。重大项目全线突破，成功中标包括南京地铁5号线、宁波杭州湾新区等多个PPP项目，覆盖地铁、高速、城市公园、片区开发等多个领域。2017年一季度，大基建产业坚持“大平台、大项目、大协同”的总体思路，狠抓市场拓展与项目推进，聚焦重大基础设施项目，市场拓展继续取得突破。成功中标杭州湾PPP二期项目，并先后签约河南高速公路、仪征枣林湾生态园等一批项目，新签项目总金额418亿元，同比大幅增长471%。已落地项目快速推进，南京地铁5号线、杭州湾PPP一期等已落地项目先后取得节点性进展。金融产业2016全年实现利润总额39亿元，同比增长21%，继续推进“投资+投行”的大资管金融全产业链布局，收购香港4、9号证券牌照并成立绿地（亚洲）证券，开展境外房地产基金、股权投资基金的投资及管理，旨在打造国际化资管平台。股权业务择机进退并参与了蚂蚁金服二期、360私有化等市场热点项目。2017年一季度实现利润总额5.2亿元，推动业务创新，围绕“投资业务基金化”的思路，搭建大资管平台。创新债权业务模式，探索搭建房地产基金结构化产品。加快设立物流、特色小镇等主题基金。消费产业线上线下同步扩张，持续向供应链上游拓展、向平台化演进。进口商品直销实体门店G-Super在区域中心城市加速布点，门店总数达到27家，规模跃居精品超市行业前三。海外直采规模大幅扩大，跨境电商保税平台规模初具。

　　模式升级：视创新与协同为发展“生命线”

　　战略布局之上，是商业模式的“软实力”比拼。“先进的商业模式是企业最为核心的竞争力，运营服务、产业协同未来将成为影响企业发展成败的‘生命线’。”张玉良认为，从绿地来看，迭代创新的商业模式、多产业多业务模块带来的协同效应，正加速释放。

　　商业模式迭代方面，绿地在2016年针对房地产业务聚焦两个关键词：“轻资产”、“产品+服务”。针对房地产大宗资产，绿地大举推行资产证券化，与新加坡荣耀基金共同设立210亿规模REITs，并拟在新加坡证交所主板上市。在新获的美国南旧金山产业园项目中，也采取了合作收购、小股操盘的轻资产运作模式，有效优化资产结构，提升盈利能力。与此同时，绿地作为“城市运营服务商”亦加快运营模式迭代升级。针对商办产品，绿地强化“产品＋服务”概念，通过集成内外部资源，形成了“创客中心、金融服务、企业服务平台、绿地进口商品直销中心等”一系列重点商办项目的标准配置，成为运筹商办地产的“组合拳”。针对大型产城一体化项目，绿地在资源整合、产业导入方面多线布局，包括战略入股协信远创意在全方位整合商办产业资源，与上海交大搭建产业联动平台并引入医疗科技等产业资源，均为商办及产业地产发展注入新的动力，激活运营价值。

　　另一方面，多产业、多业务模块的协同效应，经多年运筹布局，在2016年已明显加速释放。通过调动、整合内部资源，目前绿地已逐渐形成了多种全新的组合型商业模式。例如：以签约并中标宁波杭州湾新区项目为代表，形成了“投资+基建+产业+新城”的综合投资模式，实现“大基建”向“大投资”升级；通过G-super的全国化布局，“进口商品直销+地产开发”已成为绿地在区域中心城市迅速启动商业体运营的标配模式；随着地铁PPP项目的正式落地，“地铁+物业”模式则无疑将为绿地房地产主业和基建发展拓展更大空间。可以预见的是，随着绿地各产业平台的能级提升，这种互为支撑、效益倍增的模式将带来更为巨大的想象空间。

　　动能焕新：2017年升级发展“引擎”

　　绿地在内部将2017年定位为“加快培育和形成新格局、新动能、新优势的关键一年”，并基于此，从产业、投资及管理层面均确立了全新的增长“引擎”。这些新驱动力将推动绿地各项主要经济指标力争实现10%-15%的目标增长，企业综合竞争力和国际影响力进一步提升。

　　其中，房地产板块重点将“特色小镇”模式纳入发展战略。张玉良认为，房地产行业已进入以“大企业、大项目、重产业、重运营”为主要特征的新阶段，而绿地的多元化及产业资源积累为其开展超大盘运作奠定了天然优势。绿地将重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边，投资启动特色小镇大盘项目，计划重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，形成开发模型和产品系列。这无疑将成为绿地房地产主业新的业绩爆发点。此外，绿地还计划全面铺开长租公寓、服务式公寓等运营型产品。基建板块将在充分整合内部基建企业集群资源的基础上，实施“大平台、大项目、大联动”，形成更强劲的竞争合力。特别基于行业利好预期，将聚焦中西部等重点区域，继续拓展轨道交通、高速公路、城市公园、片区开发等重大基础设施项目，以投资带动基建，扩大产值转化。金融板块基于稳健的债权、股权及资管等业务，将保持较好的盈利预期。同时仍将加大核心金融牌照资源的获取力度，并以绿地（亚洲）证券为平台，开展境外房地产基金、股权投资基金等业务。消费板块方面，进口商品直销业务将力拓内陆市场，实体门店总数计划增至50家；升级跨境电商业务，提高渠道控制权，做强供应链平台。此外，绿地还计划与高端医疗资源开展战略合作，探索进入“大健康”产业。

　　同时，张玉良还透露，绿地在投资与管理方面亦酝酿革新举措。资本层面，绿地将同步推进战略性并购和财务性投资，2017年计划探索发展创投业务，重点投资有成熟科研成果的创业公司，获取投资收益，孵化产业资源。管理层面，绿地基于多产业资源协同的需求，计划建立和运行若干区域管理总部，统一对外接口，统筹协调资源，从而大大提升“投资+基建+产业+新城”等新商业模式的运行效能。同时，房地产业务也将逐步向大市场、大区域、强管控的格局过渡。

　　对明年的企业发展环境，张玉良预判，“2017年整体发展环境将保持平稳，深化供给侧结构性改革的大势之下，财政资金将重点投向基础建设等有利于调结构、补短板、惠民生的领域。”他认为，房地产领域，一二线重点城市住宅市场调控还将持续，三四线城市及商办产品还将继续去库存；基建方面，以人为核心的新型城镇化还将继续推进，促进基础设施互联互通、提高城市公共服务供给能力等，依旧是投资重点，基建行业仍然面临大有可为的难得机遇；此外，国家将继续深化国资国企等重点领域的改革，将为并购创造更加有利的条件。“只要应对得当，机遇仍然大于挑战。企业需要坚定转型发展的方向和决心，就绿地而言，将围绕‘转型、改革、创新、协同’，开创中长期持续向好的发展局面。”