中消报3·15年度报告·乱象· 房产纠纷

霸王条款难绕开   购房期待更明白

房产交易乱象频出

　　交付延期：交付延期是比较常见的房产交易纠纷。由于合同约定交房延迟时开发商要支付高额违约金，所以有些开发商为避免承担违约责任，在房屋尚未达到入住条件时便通知购房者入住;还有一些开发商以“不可抗力因素”为借口推迟交房时间，然而有些所谓的“不可抗力因素”只是开发商的遮羞布罢了。

　　按照购房者与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》，双方有履行合同规定的义务，开发商逾期交房(不可抗力因素除外)就应该承担违约责任，并向购房者支付违约金。

　　新房被抵押：买房本是一件开心的事情，可购房者真能确定房子最终会交到自己手上吗?如果购买的新房已被开发商抵押在金融机构怎么办?如果开发商无法偿还金融机构的贷款怎么办?这样的房子能住得安生吗?上述情形在现实生活中并不少见，例如山东济南就曾发生多起楼盘交房后，被业主发现刚住进的房子竟然被开发商抵押到银行。事情曝光后，业主纷纷奋起维权，拒绝收房，找开发商讨要说法。

　　根椐商品房买卖合同纠纷适用法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，业主有权解除合同并要求赔偿。

　　配套不完善：还记得买房时置业顾问是怎么忽悠的：千亩园林、超高绿化率、一站式教育、在家门口上名校……看着堪称完美的配套设施规划图，相信每位购房者都迫不及待地等待入住。然而交房时购房者才发现，售楼广告中的“美丽承诺”毫无踪迹，说好的超高绿化率，只有稀稀拉拉的小树苗;说好的家门口名校，因为满员而被拒之门外;说好的超便捷交通，住进来才知道，唯一便捷的是自己开车。

　　楼盘的基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线电脑、宽带等，配套公共设施包括停车场、运动场、道路、绿化、学校、超市等。如果楼盘配套设施建设不完善，购房者可以拒绝收房;逾期交付的，业主可以要求开发商继续履行承诺或采取补救措施赔偿损失。

　　精装房只“装”不“精”：精装房又称成品房，其以环保、省心、精致等特点受到消费者喜爱，逐渐成为房地产市场的主流产品。然而，市面上不少打着精装房旗号的楼盘却连基本的装修质量达标都做不到，有的环保指标不合格，有的建材质量不过关，频频爆出负面消息。

　　精装房出现的问题主要有偷工减料、以次充好等。不少购买精装房的业主在收房没多久就发现墙皮脱落、墙体裂缝、天花板掉墙皮、卫生间漏水、瓷砖起鼓等质量问题。

　　拿不到房产证：众所周知，房产证是购房者通过交易取得房屋合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分权利的证件。只有拿到房产证，才算真正拥有这套房子;没有房产证，业主就没有房屋的自主使用权，怎能住得安心?

　　按照规定，开发商应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方要按下列程序处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起将买受人已付房价款退还给买受人，并按合同赔偿已付房款买受人的损失;买受人不退房，出卖人按合同向已付房款的买受人支付违约金;到了约定时间不能办理产权证时，买受人要搞清楚开发商有没有办理产权登记，如果是开发商的责任导致不能办理产权证，可依照合同追究其责任。

　　成因

　　霸王条款让购房人很无奈

　　买房签合同是所有购房者都要经历的过程,合同既是购房凭证，也是未来消费者维权的法律依据。但是，购房合同中的霸王条款让购房人很无奈，也是房产交易纠纷频出的深层次原因之一。

　　很多购房者在填写购房合同时，会对里面的部分条款产生异议，想进行细节上的修改。而此时，置业顾问通常会告知，此份合同是不能修改的，购房者唯一能做的就是签字、按手印。但是，又有多少购房者能认真读懂购房合同呢?

　　购房合同是否可以修改?针对这个问题，一位楼盘项目负责人表示，一般购房合同都经过房管局审核通过，签订过程中是不能对其中条款进行修改的，没有修改空间。对此，购房者通常特别不理解：这不就是典型的霸王条款吗?购房者与开发商根本处在不平等地位，消费者的权益如何得到保障?

　　消费者王女士买房时就遭遇过霸王条款，她购买的是期房，面积为113平方米。然而交房时她发现，房屋的实际面积为121平方米，比期房面积多了8平方米。这样一来，她需要多支付房款和契税等费用合计7万余元。王女士在购房合同上看到，其中明确标明，商品房交付后若产权登记面积与合同约定面积存在差异，则误差在3%以内部分的房款由买受人补足，超过3%部分的房款由出卖人承担。王女士根据这一条款要求开发商承担相应义务,不料对方以补充协议中有“双方自行约定”为由，免除因面积误差而需要承担的责任。原来，当初签合同时，销售员不断地催促，王女士根本没有注意到补充协议中还有这样的规定。

　　按照规定，购房合同应该在售楼处公示。但实际情况是，许多售楼处都没有公示合同，并且如果购房者没有缴纳首付款，也根本看不到购房合同。不交钱看不到合同虽然没有明文规定，但已成为行内潜规则。为此，记者致电多个房地产公司均被告知合同是不会随意给购房者看的，只有办理完网签才能拿到。

　　建言

　　福建省房地产业协会市场管理专业委员会副秘书长 李炜：

　　房产交易亟须立法规范

　　从2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》到2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》，已基本将不动产登记的法律体系建立起来。而反观房地产交易环节却一直缺乏系统的法律法规，只有在《房地产管理法》第二条中明确将房地产转让、抵押、租赁列为交易内容。

　　我国采用“上粗下细”的立法进程，即按照条款效力层级从法律到国务院条例、部门规章，最终出台更为具体的规范性文件，用以指导具体行政行为。住建部虽然在2015年9月下发的《房屋交易与产权管理工作导则》中明确了房产交易管理工作的具体细则，但从法律效力上说，该《导则》只是部门规范性文件，缺乏国务院条例、部门规章作为上位法支撑，因此其法律效力有待商榷。

　　建议住建部尽快促进《房地产交易管理条例》以及《房地产交易管理条例实施细则》等法规出台，对房地产交易管理的内容、形式、程序、要件以及与不动产登记的衔接等予以明确。

　　消费者代表 冯先生：

　　呼吁房产交易更加透明

　　辛辛苦苦攒够钱要买房，挑选自认为还不错的楼盘、再选好户型，本以为这样就完事大吉了，没想到现实并非这么简单。我身边的家人、朋友出现购房纠纷的不在少数，很多人还没来得及享受入住新房的喜悦，就发现了各种问题，例如房屋装修质量不达标、私改规划、违约交房、交房证件不齐全等。

　　如今，房产交易不透明现象十分严重，有过买房经验的人都知道，签订购房合同时，置业顾问一般会催促购房者抓紧时间签字，使其无法仔细研究合同条款;而合同附件中或许就有霸王条款，什么时候能让购房者放心、明白的买房?希望相关部门能够出台法规、规范，让消费者买房时交易更透明，不再如履薄冰。